Bauen

Das Bauordnungsrecht ist das Regelwerk des Bauens. Es ist in der Landesbauordnung (LBO) und in ihren Folgeverordnungen geregelt.

Das Bauordnungsrecht zielt darauf ab, bauliche Anlagen so zu errichten oder zu ändern, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, insbesondere Leben und Gesundheit, nicht gefährdet werden.

In der Landesbauordnung (LBO) sind die Aufgaben der am Bau Beteiligten und der Baurechtsbehörden festgelegt; sie bestimmt auch die Regelungen für die Verfahren, die bei der Errichtung baulicher Anlagen gelten und legt fest, welche Vorhaben verfahrensfrei sind. Schwerpunkte des Bauordnungsrechts sind:

• die Anforderungen an das Grundstück und seine Bebauung (zum Beispiel Abstandsflächen, verkehrsmäßige Erschließung)
• die Anforderungen an einzelne Räume, Wohnungen und besondere Anlagen (zum Beispiel Stellplätze)
• grundsätzliche Anforderungen an die Ausführung baulicher Anlagen und der wichtigsten Gebäudeteile (zum Beispiel Standsicherheit, Verkehrssicherheit, Brandschutz).

Das Bauplanungsrecht befasst sich mit den rechtlichen Grundlagen des Städtebaus. Dabei sind drei wesentliche Regelungsbereiche zu unterscheiden: Die Bauleitplanung, die Zulässigkeit von Vorhaben und die Bodenordnung.

Die wesentlichen gesetzlichen Vorschriften hierfür enthält das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Bauleitplanung

Die Bauleitplanung ist das maßgebliche Planungsinstrument des Städtebaurechts und umfasst die Flächennutzungspläne und Bebauungspläne.

Sie ist zudem das zentrale Instrument für eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung. Form, Aufstellungsverfahren und möglicher Inhalt der Bauleitpläne werden durch das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung bestimmt. Die konkrete Planung ist Sache der Städte und Gemeinden, die die Bauleitpläne (Flächennutzungsplan, Bebauungspläne und sonstige städtebauliche Satzungen) in eigener Verantwortung aufstellen.

Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben

Die Vorschriften über die (bauplanungsrechtliche) Zulässigkeit von Vorhaben regeln, ob auf einem Grundstück überhaupt, und wenn ja, was gebaut werden darf. Über eine notwendige Genehmigung eines Vorhabens entscheidet die untere Baurechtsbehörde je nach Fallgestaltung im Einvernehmen mit der Gemeinde. Beide geben auch sonst Auskunft darüber, ob eine beabsichtigte Grundstücksnutzung in einem konkreten Fall bauplanungsrechtlich zulässig ist. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben, ist unter anderem davon abhängig,

• ob ein Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
• im sogenannten unbeplanten Innenbereich
• oder im Außenbereich realisiert werden soll.

Bodenordnung und Umlegung

Die Umlegung (auch Baulandumlegung genannt) ist ein gesetzlich geregeltes förmliches Verfahren zum Tausch von Grundstücksflächen. Nach den Regelungen des Baugesetzbuchs erfolgt die Umlegung mit dem Ziel, bebaute und unbebaute Grundstücke neu zu ordnen. Dadurch sollen nach Lage, Form und Größe zweckmäßig gestaltete Grundstücke für die bauliche und sonstige Nutzung entstehen.

Bei der Umlegung werden daher beispielsweise die Grundstücke in einem Bebauungsplangebiet so gestaltet und den Eigentümern neu zugeteilt, dass Grundstücke entstehen, die nach den Festsetzungen des Bebauungsplans genutzt werden können. Flächen für örtliche Verkehrs- und Grünanlagen einschließlich etwaiger Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft sowie für vergleichbare Zwecke festgesetzte Flächen werden vorab der Gemeinde oder dem sonstigen Erschließungsträger zugeteilt.

Die Umlegung wird von der Gemeinde in eigener Verantwortung angeordnet und durchgeführt.

In Baden-Würrtemberg wird zwischen der unteren Baurechtsbehörde, der höheren Baurechtsbehörde und der Oberen Baurechtsbehörde unterschieden. 

Untere Baurechtsbehörden:

Die unteren Verwaltungsbehörden und die Gemeinden und Verwaltungsgemeinschaften sind als untere Baurechtsbehörden für die Erteilung von Baugenehmigungen und andere baurechtliche Maßnahmen zuständig. Für Schwendi ist die untere Baurechtsbehörde das Landratsamt Biberach.

Höhere Baurechtsbehörden:

Für Schwendi ist die höhere Baurechtsbehörde das Regierungspräsidium Tübingen.

Oberste Baurechtsbehörde:

Das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen ist die oberste Baurechtsbehörde des Landes.

Es bereitet die Gesetzgebung zur Landesbauordnung vor, erlässt Rechtsverordnungen und Verwaltungsvorschriften, übt die Fachaufsicht über alle Baurechtsbehörden aus, entscheidet über grundsätzliche Fragen, betreut Landtagsanfragen und Petitionen und vertritt die Landesregierung in bundesweiten Gremien.

Der Gemeinderat der Gemeinde Schwendi hat in öffentlicher Sitzung am 20.11.2023 die nachfolgenden Richtlinien zur Vergabe von Wohnbaugrundstücken in der Gemeinde Schwendi (Fassung 07.11.2023) beschlossen.

Bauplatzvergaberichtlinie vom 07.11.2023

Die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung sowie der Abbruch baulicher Anlagen sind genehmigungspflichtig. Dies bestimmt die Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO).

Von diesem Grundsatz gibt es Ausnahmen und zwar dann, wenn es sich um verfahrensfreie Vorhaben (§ 50 LBO) oder um ein Vorhaben nach dem Kenntnisgabeverfahren (§ 51 LBO) handelt. 

Wenn es sich um ein genehmigungspflichtiges Vorhaben handelt, muss ein Bauantrag bei der Baurechtsabteilung eingereicht und die Baugenehmigung abgewartet werden. Zum vereinfachten Baugenehmigungsverfahren finden Sie die Erläuterungen unter 3. 

Dem Bauantrag im Genehmigungsverfahren sind folgende Unterlagen, die der Verfahrensverordnung zur Landesbauordnung (LBOVVO) entsprechen müssen, beizufügen: 

• Lageplan (zeichnerischer und schriftlicher Teil)
• Bauzeichnungen
• Baubeschreibung
• Darstellung der Grundstücksentwässerung
• Bautechnische Nachweise oder falls nicht erforderlich Erklärung zum Standsicherheitsnachweis
• Bestellung eines Bauleiters
• technische Angaben zu Feuerungsanlagen

Diese Bauvorlagen sind grundsätzlich von Fachleuten (Architekten, Vermessungsingenieure, Baustatikern) entsprechend § 43 LBO anzufertigen.

Die hierzu nötigen Formulare können Sie beim Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg herunter laden.

Der Bauherr kann bei bestimmten Bauvorhaben auch das Kenntnisgabeverfahren in Anspruch nehmen. Dieses Verfahren spart Zeit und Geld. 

Als Hauptvoraussetzung für das Kenntnisgabeverfahren gilt, dass das Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen muss, der nach dem 29.Juni 1961 rechtsverbindlich wurde oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne §§ 12, 30 Abs. 2 BauGB liegt. 

Angewendet werden kann das Kenntnisgabeverfahren bei Wohngebäuden, sonstigen Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 - ausgenommen Gaststätten -, sonstigen baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind sowie für Nebengebäude und Nebenanlagen für die vorgenannten Vorhaben. 

Das Kenntnisgabeverfahren wird auch beim Abbruch von baulichen Anlagen durchgeführt.

Im Kenntnisgabeverfahren hat der Bauherr folgende Bauvorlagen einzureichen: 

• Lageplan (zeichnerischer und schriftlicher Teil)
• Bauzeichnungen
• Darstellung der Grundstücksentwässerung
• Erklärung zum Standsicherheitsnachweis
• Bestätigung des Planverfassers und des Lageplanfertigers
• Bestätigung des Bauherrn, dass er die Bauherrschaft übernommen und einen geigneten Bauleiter bestellt hat mit Erklärung des Bauleiters

Diese Bauvorlagen sind grundsätzlich von Fachleuten (Architekten, Vermessungsingenieure, Baustatikern) entsprechend § 43 LBO anzufertigen.

Die hierzu nötigen Formulare können Sie beim Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg herunter laden.